Rete fognaria in posizione differente da quella indicata nella planimetria: valido comunque l’acquisto del terreno per la realizzazione di un fabbricato

Esclusa la nullità del contratto se il terreno edificabile acquistato e destinato ad ospitare un fabbricato risulta caratterizzato da una rete fognaria differente da quella indicata nella planimetria. Questa la valutazione compiuta dai giudici (ordinanza numero 23768 del 23 agosto 2025 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame un contenzioso sorto in provincia di Rieti, hanno precisato che, in tema di compravendita immobiliare, la mera diversità del tracciato della rete fognaria rispetto a quello originariamente previsto nel progetto non comporta la mancanza, delineata dal Codice Civile, delle qualità promesse quando tale diversità non incide su utilizzo e funzionalità dell’immobile, essendo, cioè, l’allaccio regolarmente assentito e non essendovi conseguenze sul piano urbanistico o sul piano sanitario.
Respinta, quindi, nella vicenda in esame, l’istanza avanzata da una società cooperativa edilizia che, agendo nei confronti del privato che gli ha venduto un terreno edificabile, ha chiesto la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare per mancanza di qualità essenziali del bene, oltre al risarcimento per i danni subiti.
In sostanza, la società ha acquistato il terreno dal privato, terreno munito di permesso di costruire rilasciato dal Comune, subentrando nella costruzione di un fabbricato bifamiliare e sostenendo i relativi costi di urbanizzazione, ma, successivamente all’atto, ha dovuto constatare la mancanza della fognatura comunale a cui allacciare gli scarichi del fabbricato.
In realtà, la rete fognaria pubblica è risultata presente, come indicato nel progetto, ma collocata in un punto diverso da quello indicato nella planimetria, e ciò ha comportato solo la necessità di ridefinire il tracciato di collegamento come indicato nel progetto.

Per i giudici la lettura della vicenda è semplice: anche a voler ammettere che la società edilizia abbia voluto contestare l’esistenza di un tracciato diverso da quello esaminato in sede di approvazione del progetto, va esclusa la configurabilità della mancanza delle qualità promesse del bene oggetto di compravendita, atteso che la diversità del tracciato originariamente previsto rispetto a quello in séguito modificato dall’architetto non ha comportato conseguenze, né sul piano urbanistico o sul piano sanitario, né sull’utilizzo e sulla funzionalità dell’immobile in costruzione, atteso che l’allaccio alla rete fognaria comunale è stato regolarmente assentito.